Antes de comprar un inmueble en República Dominicana: qué revisar antes de entregar un depósito
Una propiedad puede tener un precio atractivo y una negociación aparentemente sencilla. El problema aparece cuando el comprador entrega dinero antes de confirmar quién puede vender, qué está comprando y bajo cuáles condiciones podrá recuperar ese dinero si la operación no llega a completarse.
Antes de reservar una casa, un apartamento o un terreno, conviene ordenar la revisión en cinco preguntas. Son decisiones prácticas para identificar riesgos antes de asumir compromisos.
1. ¿Quién es el titular y quién firmará por él?
El certificado de título acredita el derecho de propiedad y su titularidad sobre una parcela o unidad de condominio. La primera comprobación consiste en contrastar ese documento con la identidad del vendedor y con la identificación del inmueble ofrecido. La normativa registral distingue, además, el certificado de título de la constancia anotada, que ampara derechos sobre una porción y exige examinar su situación particular. Fuente: Registro Inmobiliario, DNRT-DT-2025-003.
Como medida de revisión, solicita los documentos que expliquen cualquier diferencia: representación mediante poder, intervención de una sociedad, copropiedad o derechos provenientes de una sucesión. Que una persona enseñe el inmueble o negocie el precio no demuestra, por sí solo, que pueda comprometer al propietario.
2. ¿Qué cargas aparecen en el registro?
No conviene basar la decisión exclusivamente en una fotografía del título. El Registro Inmobiliario identifica la certificación del estado jurídico del inmueble como el servicio para consultar si existen cargas o gravámenes. Puede solicitarse por los canales presenciales y digitales que ofrece la institución. Fuente: preguntas frecuentes del Registro Inmobiliario.
La recomendación práctica es obtener información reciente, evaluar lo que revele y prever una actualización cerca del cierre. Si aparece una hipoteca, por ejemplo, el contrato debería precisar cómo se gestionará su cancelación, quién aportará los documentos y cómo se coordinará con el pago. Una promesa verbal de resolverlo después deja un punto esencial sin organizar.
3. ¿El inmueble que viste coincide con el que comprarás?
La revisión documental debe acompañarse de una comprobación física adecuada a la operación. En un terreno, conviene que un agrimensor examine ubicación, superficie, linderos y correspondencia con el plano. También interesa comprobar el acceso y la existencia de ocupantes o usos de terceros.
En un apartamento, verifica qué incluye exactamente el precio: unidad, parqueos, depósito y cualquier derecho de uso ofrecido. Solicita los documentos del condominio y la información disponible sobre cuotas, restricciones y administración. Si el inmueble está en construcción, incorpora al análisis los planos, permisos y condiciones de entrega que correspondan al proyecto.
Estas son comprobaciones de debida diligencia: su alcance debe ajustarse al inmueble y al uso que planeas darle.
4. ¿Qué ocurre con el depósito si aparece un problema?
Antes de transferir dinero, pide que el acuerdo establezca con claridad:
Quién recibe los fondos y en qué calidad.
A qué inmueble y operación se imputan.
Cuánto tiempo habrá para revisar los documentos.
Qué condiciones deben cumplirse para cerrar la compra.
En cuáles supuestos procede la devolución, dentro de qué plazo y mediante qué mecanismo.
Qué consecuencias tendrá el incumplimiento de cada parte.
No asumas que llamar al pago «reserva» garantiza su devolución. La revisión debe considerar el texto completo del acuerdo y las circunstancias de la operación. Una condición bien redactada permite discutir el riesgo antes de entregar el dinero, cuando todavía existe margen para negociar.
5. ¿Está organizado el cierre, incluidos impuestos y registro?
El presupuesto debe contemplar los gastos de formalización y los impuestos aplicables. La DGII informa que el impuesto de transferencia inmobiliaria tiene una tasa del 3 % y que los actos sujetos a ese impuesto disponen de seis meses desde el acto traslativo para pagarlo sin los recargos e intereses asociados al vencimiento. La base aplicable y cualquier exención deben verificarse para la operación concreta. También deben revisarse las obligaciones tributarias pendientes que puedan afectar la transferencia. Fuente: DGII, guía de transferencia y descargo de inmuebles.
Define desde el inicio quién preparará y depositará el expediente, cómo se dará seguimiento y qué documentación acreditará el resultado registral. El Registro de Títulos es el órgano que practica los asientos de transferencias y expide los certificados correspondientes. Fuente: Registro de Títulos.
Antes de comprometer tu dinero
Pide una revisión que conecte propietario, inmueble, cargas, contrato y cierre. Si una pieza no encaja, el siguiente paso es aclararla y documentar una solución antes de asumir nuevas obligaciones.
En Veloz Pichardo Abogados y Asociados podemos acompañarte en la revisión legal de una compra inmobiliaria en República Dominicana. Cuéntanos qué propiedad estás considerando y en qué etapa se encuentra la negociación.